Collocato tra la Borgata storica del Regio Parco ed il fiume Po, il complesso della Manifattura Tabacchi ha forti valenze ambientali e storico-edilizie. L’immobile, edificato nel 1700, è vincolato dal MIBACT ed è una delle fabbriche più antiche della città. La valorizzazione del compendio prevede di insediare funzioni residenziali (libera, social housing e residenze universitarie), commerciali e direzionali. E’ costituito da capannoni industriali, fabbricati destinati a servizi, tettoie e palazzine, con numero di piani variabile da uno a quattro.